LA VENTE EN NUE PROPRIETE



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Qu’est-ce qu'un viager occupé sans rente ?


Un viager occupé sans rente est  un viager dont la totalité du prix est payée comptant, l’unique apport de l’acquéreur est donc le bouquet. Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (D.U.H) ou un usufruit restreint

Le viager sans rente est souvent approprié pour les vendeurs qui souhaitent ou doivent obtenir un bouquet supérieur à 30 % de la valeur marchande du bien et/ou pour qui la rente n’est pas une priorité. Le vendeur bénéficie ainsi d’une somme importante à la signature du contrat chez le notaire.

Le viager sans rente est le seul type de viager finançable par les banques.

Comment le prix d’un viager occupé est-il déterminé ?


Le prix d’un viager occupé sans rente est calculé selon deux paramètres :

sur la valeur marchande, du bien minoré de la valeur du droit d’usage et d’habitation soit environ 50% de la valeur vénale du bien.

  • la valeur vénale (ou valeur marchande du bien)
  • la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) calculée en fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie

Comme lors d’une vente en viager « classique », le vendeur n’a plus qu’à payer les charges locatives et les taxes d’habitation, tout au long de la durée du viager.

Le vendeur ne peut louer le bien vendu à l’exception de certains cas notamment pour une location saisonnière si le bien se situe dans une zone touristique.

Quels sont les avantages pour l’acheteur ?


L’acquéreur a de nombreux avantages à investir dans un viager occupé sans rente :

    • Il verse une seule somme, à la signature chez le notaire, la valeur d’acquisition du bien est donc fixe. Il n’a pas de rente viagère à payer pouvant générer un prix final aléatoire.
    • Il n’a pas à faire face à une augmentation de la rente viagère en cas de libération anticipée en absence de rente à l’origine
    • L’acquéreur n’a qu’à un seul aléa : la durée d’occupation liée à la durée de vie du vendeur
    • Il a la possibilité  d’hypothéquer le bien pour emprunter L’acheteur peut financer son achat avec un prêt hypothécaire à l’opposé du bouquet  d’un viager avec rente viagère qui doit être financé avec ses fonds propres sauf rares exceptions

  • Il  peut revendre le bien dès la libération le vendeur et ainsi réaliser une plus value importante (+ ou – 80 % du prix d’achat)

Quels sont les inconvénients pour l’investisseur ?


  • le bouquet sera plus élevé car il n’y a pas de rente viagère à payer
  • Le risque moins élevé peut également signifier que la rentabilité est potentiellement moins intéressante. En effet , si le vendeur décède 1 an après l’acquisition du bien au moyen d’ un viager « classique », la rentabilité sera plus élevée que pour un achat en viager sans rente dont le bouquet était plus élevé.

Les deux types de viager sans rente


  • La vente en viager sans rente avec réserve du droit d’usage et d’habitation

La Vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation ne permet pas au vendeur de prêter ou louer son bien. Néanmoins, il ne déclare pas, à ce moment-là, la valeur en pleine propriété du bien vendu et la taxe foncière (hors taxes des ordures ménagères) est due par l’acquéreur.

  • La nue propriété avec réserve d’usufruit

Dans ce type de viager, le vendeur (usufruitier) peut louer son bien (sous réserve éventuelle de l'accord préalable du nu-propriétaire).

La Nue-Propriété autorise le vendeur à quitter son bien et le louer s’il le souhaite  (avec accord du nu-propriétaire).

En contrepartie il continue à déclarer la valeur du bien en pleine propriété, ce qui peut être intéressant pour certains investisseurs dans le cadre de l’ISF.. La taxe foncière, quant à elle, est due par l’usufruitier.

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